防“一房多賣”
合同改為網簽時生效 認購方式簽合同無效
保買房者權益
違規加蓋致無法辦證 開發商或需加倍賠償
日前，山東省住建廳、山東省工商局聯合發布了《山東省新建商品房買賣合同(現售版)》等5類房屋買賣合同示范文本。按照最新發布的合同文本，買賣合同起效之日將轉為網簽之日起，而對于發生產權不能轉移情況，出售方需在15日內退還全部房款。同時，為了防止購買學區房沒學上的情況，新版合同也要求出售方明確售房承諾并寫清違約時需要作出的補償。新版合同示范文本從本月1日起正式實行。
合同生效時間改為網簽之日
記者了解到，在目前房產交易過程中，部分開發商為盡快回籠資金，在商品房建設項目尚未完工時便通過認購的方式提前與買房者簽訂買賣合同，而所簽的買賣合同從簽字或蓋章之日起便正式生效。而相比此前版本的合同文本，新發布的合同文本對合同起效之日進行了更改：老版的合同文本起效之日規定為“本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”，而新版的合同文本將此前的規定更改為“本合同自雙方簽字或蓋章后，辦理完成商品房預售合同網上備案手續之日起生效。”這也意味著今后購房者通過認購方式在網簽之前與開發商所簽訂的買賣合同屬于無效合同。
據山東住建廳房產處工作人員介紹，目前全省新建商品房網簽基本已經實現了全覆蓋，但二手房網簽在我省各區縣的覆蓋率還不足一半。而新版的合同文本通過辦理商品房買賣合同網上備案，可以有效防止出現一房多賣等情況發生，并能查明商品房是否存在抵押、擔保等情況。不過，記者也發現，如此一來，通過認購方式認購房產的購房者，一旦所認購的房產出現大幅上漲，開發商或將以網簽之前合同屬于無效為由，不認同購房者此前所簽訂的買賣合同。
開發商賣學區房需簽違約責任狀
是否是學區房是市民在購買房屋時的重要參考依據，并且相對非學區房，學區房的價格要更高一些。同時，開發商在售房時為促進房屋銷售也主打“學區房”的概念。而在現實中，因部分開發商未能如約在小區范圍內引入學校或新建學校，而造成市民購買的“學區房”無學可上的情況屢有發生。為防止開發商以“學區房”忽悠購房者類似行為的發生，新版的合同示范文本也對開發商的責任進行了細化。按照新版合同示范文本，水電氣暖在約定交付日未達到交付條件的，出賣人按逾期交房承擔逾期交付責任;電話、電視、寬帶未按時達到交付使用條件的，按雙方約定的數額按日賠償違約金。對小區的學校、幼兒園、醫療衛生機構、車位、車庫、社區組織用房等公共服務及其他配套設施，開發商須逐項填寫何期限達到何程度，并逐項約定到時未達到承諾條件如何處理。這也意味著，今后開發商在以“學區房”的名義進行售房時，在簽訂售房合同時必須對“學區房”的承諾進行簽字確認，而如果未能達到當時所作出的“學區房”承諾，開發商將對此直接負有違約責任。
違規加蓋樓層無法辦證開發商或需加倍賠償
在房產交易過程中，部分開發商因缺乏資金而將在建的工程進行抵押融資，而這些已經設定抵押權的商品房未經抵押人同意擅自出售給購房者，購房者將面臨著無法取得產權證的問題，并隨時承擔著所購買房屋被銀行拍賣的風險。
在本次發布的新版合同示范文本中，相較老版合同特別在“商品房基本狀況”條款一欄中新增“抵押情況”內容。今后在進行合同簽約中，開發商需填寫與該商品房有關的抵押情況為抵押、未抵押、抵押注銷，并說明抵押權人、債務履行期限等信息。同時，在合同“附件三”中，開發商還必須提交抵押權人同意該商品房轉讓的證明及關于抵押的相關約定。
此外，新版合同示范文本還新增了“房屋的房屋權利狀況承諾”條款。按照該條款要求，開發商必須承諾對該商品房享有合法權利、該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人、該商品房沒有司法查封或其他限制轉讓的情況。如該商品房權利狀況與上述情況不符，導致不能完成本合同登記備案或房屋所有權轉移登記的，買受人將有權解除合同，而開發商須在15日內退還全部房款，期間造成損失的，由出賣人支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。如此一來，那些存在違規加蓋樓層建設的開發商，若所售房屋因無法辦理產權轉移而導致買房者無法辦理房產證時，將面臨對購房者加倍賠償的懲罰。
